相続登記義務化の対象不動産はどこまで？範囲と手続きの注意点を解説

相続登記義務化の基本ルールと対象範囲

相続登記の義務化は、民法及び不動産登記法の改正により、2024年4月1日から始まった制度です。
相続人が不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが法律上の義務とされています。
また、この義務に正当な理由なく違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記の義務化は、所有者不明土地の発生を抑え、不動産の利活用や公共事業を円滑に進めることを目的としています。

義務化の対象となる不動産は、「相続により取得したことを知った不動産（土地・建物）」です。
登記簿上の所在地や種類にかかわらず、被相続人名義の土地や建物を相続で取得した場合には、そのすべてが相続登記の対象となります。
遺産分割によって特定の相続人が不動産を取得した場合や、遺贈によって取得した場合も、相続登記の義務の対象に含まれます。
一方で、特定の不動産を相続で取得した事実をまだ把握していない段階では、相続登記の義務は発生しないとされています。

不動産登記における名義変更には、相続登記のほか、売買や贈与による所有権移転登記などがあります。
しかし、現行制度で法律上の申請義務が明確に課されているのは、相続登記と住所・氏名変更登記に限られており、売買や贈与による登記申請は任意とされています。
相続登記のみが義務化された背景には、所有者不明土地の発生原因のおよそ3分の2が相続登記の未了にあるという調査結果があり、相続場面での登記遅れを集中的に是正する必要があったことが挙げられます。
このため、被相続人の死亡を契機として確実に名義を更新し、不動産の管理主体を明らかにすることが重視されています。

相続登記義務化の対象不動産と相続人の範囲

相続登記の申請義務は、相続などにより不動産を取得したすべての場合が基本的な対象です。
法務省の案内では、相続や遺産分割、遺贈などにより取得した土地と建物が含まれるとされています。
一方で、被相続人がどの不動産を所有していたか分からず、具体的な不動産を特定できない段階では、まだ義務は発生しません。
まずは、相続により取得した不動産の有無と内容を把握することが大切です。

被相続人が複数の土地や建物を所有していた場合でも、相続で取得した不動産は一つずつ相続登記の対象になります。
どれか一部だけを登記すれば足りるのではなく、取得した不動産ごとに登記を行う必要があります。
また、相続した不動産が遠方にある場合であっても、所在にかかわらず義務の対象となります。
登記が必要な不動産を一覧で確認したいときには、法務局で所有不動産記録証明制度が利用できます。

相続登記の申請義務を負うのは、「不動産を相続で取得した相続人」です。
遺産分割前であれば、全ての相続人が法定相続分に応じてその不動産を共有で取得したものと扱われるため、共同相続人全員に義務があります。
一方、遺産分割の結果、特定の相続人のみが不動産を取得することになった場合は、その取得者だけが相続登記の申請義務者となります。
話し合いが長引く場合などは、相続人申告登記を活用して、自身の義務を先に果たしておく方法もあります。

過去の相続も対象？義務化の適用期間と期限の確認

相続登記の申請義務は、過去の相続についても広く対象となっている点が大きな特徴です。
法務省の案内では、令和6年4月1日より前に相続で不動産を取得した場合でも、まだ相続登記をしていないものは義務化の対象とされています。
このため、長年名義を書き換えていない不動産がある方も、そのままにしてよいわけではありません。
まずは相続の発生時期と、現在の登記名義人を確認し、義務の有無を整理することが重要です。

次に期限の考え方ですが、令和6年4月1日以降に不動産を相続で取得したことを知った場合は、その事実を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
一方、令和6年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産で、未だ相続登記をしていないものについては、期限が令和9年3月31日と明確に区切られています。
この期日までに登記をしない場合、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
過去の相続分を含めて、早めに手続きを進めることが望ましいです。

また、遺産分割の有無や時期によっても、登記義務が発生するタイミングと期限が異なります。
まず、不動産を「相続で取得したことを知った日」から3年以内に、相続登記または相続人申告登記などで義務を果たす必要があります。
その後、遺産分割協議が成立して特定の相続人が不動産を取得することになった場合は、遺産分割が成立した日から別途3年以内に、その内容に応じた登記を行わなければなりません。
相続の事実を知った時点と、遺産分割がまとまった時点の2つの起点を区別しておくことが大切です。

相続登記義務化への具体的な備え方と相談のポイント

相続登記を検討している方は、まず相続の対象となる不動産と相続人の関係を整理することが大切です。
具体的には、固定資産税の納税通知書や権利証、登記簿謄本などを確認し、現在の名義人と所在地、地目や家屋番号を把握しておきます。
あわせて、被相続人の戸籍一式や、相続人全員の戸籍・住民票を早めに収集しておくと、その後の相続登記や相続人申告登記の手続が円滑に進みます。
これらを一覧にまとめておくことで、手続の漏れや重複を防ぎやすくなります。

相続登記の申請義務に違反した場合、正当な理由なく申請を怠ると、不動産登記法に基づき10万円以下の過料が科される可能性があります。
過料の対象となるのは、「相続で不動産を取得した事実を知った日から3年以内」や、「令和6年4月1日以前に相続した場合は令和9年3月31日まで」といった期限を守らなかった場合です。
そのため、相続が発生した時期と「相続した事実を知った日」をメモに残し、カレンダー等で期限を明確に管理しておくことが重要です。
また、遺産分割協議が長期化しそうなときは、その状況も記録しておくと、正当な理由があるかどうかの判断材料になります。

相続人の間で遺産分割の話合いがまとまらない場合など、3年以内に相続登記が難しいときには、「相続人申告登記」という簡易な制度を利用できます。
これは、自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを法務局に申し出ることで、期限内であれば相続登記の申請義務を履行したものと扱われる仕組みです。
ただし、相続人申告登記だけでは不動産の権利関係は確定せず、売却や担保設定を行うには、最終的に通常の相続登記が必要になります。
相続人が多い場合、権利関係が複雑な場合、またはどの手続を選ぶべきか迷う場合には、早い段階で専門家や法務局に相談し、自身の状況に合った進め方を確認することをおすすめします。

まとめ

相続登記義務化では、相続で取得した全ての不動産が対象となり、相続人は原則3年以内の手続きが必要です。
過去の相続も対象となる場合があり、期限を過ぎると10万円以下の過料リスクもあるため、早めの準備が大切です。
不動産の内容や相続人の範囲を整理し、相続人申告登記も含めて最適な方法を選ぶには、専門的な確認が欠かせません。
当社では、お客様の状況に合わせた相続登記の進め方を丁寧にご説明しますので、まずはお気軽にお問い合わせください。